Φορολόγηση δωρεάς γονικής παροχής χρηματικών ποσών για την αγορά πρώτης κατοικίας

Απόστολος Αλωνιάτης*

Δημοσιεύθηκε η εγκύκλιος Ε.2182/2020 από την ΑΑΔΕ σχετικά με την Φορολόγηση δωρεάς/γονικής παροχής χρηματικών ποσών για την αγορά πρώτης κατοικίας.
Με την εγκύκλιο Ε.2133/2020 κοινοποιήθηκε η διάταξη του άρθρου 7 του Ν.4714/2020, με το οποίο προστέθηκε στο τέλος της παραγράφου 2 του άρθρου 44 του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια (που κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του Ν.2961/2001), με το οποίο ορίζεται ότι οι χρηματικές δωρεές και γονικές παροχές που συνιστώνται από τους γονείς στα τέκνα τους για την αγορά πρώτης κατοικίας, εφόσον συντρέχουν στο πρόσωπο των δωρεοδόχων τέκνων οι προϋποθέσεις απαλλαγής πρώτης κατοικίας του άρθρου 1 του Ν.1078/1980, δεν φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστή 10%, αλλά για τον υπολογισμό του φόρου εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 29 του Κώδικα. Προαπαιτούμενο για την ευνοϊκή μεταχείριση των εν λόγω δωρεών/γονικών παροχών είναι να προκύπτει ότι η δωρεά/γονική παροχή γίνεται για την απόκτηση του συγκεκριμένου ακινήτου για το οποίο το τέκνο απαλλάσσεται από τον φόρο ως πρώτη κατοικία.
Η σχετική διάταξη που ψηφίστηκε είναι:
«Νόμος 4714/2020 Φορολογικές παρεμβάσεις για την ενίσχυση της αναπτυξιακής διαδικασίας της ελληνικής οικονομίας, ενσωμάτωση στην ελληνική νομοθεσία των Οδηγιών (ΕΕ) 2017/1852, (ΕΕ) 2018/822, (ΕΕ) 2020/876, (ΕΕ)2016/1164, (ΕΕ) 2018/1910 και (ΕΕ) 2019/475, συνεισφορά Δημοσίου για την αποπληρωμή δανείων πληγέντων δανειοληπτών λόγω των δυσμενών συνεπειών της νόσου COVID-19 και άλλες διατάξεις.
Άρθρο 7. Τροποποίηση του άρθρου 44 του ν. 2961/2001 – Υπολογισμός του φόρου χρηματικών δωρεών και γονικών παροχών
Στο τέλος της παρ. 2 του άρθρου 44 του Κώδικα διατάξεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών, προικών και κερδών από τυχερά παίγνια, ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του ν. 2961/2001 (Α’ 266), προστίθεται εδάφιο και η παρ. 2 διαμορφώνεται ως εξής:
«2. Η αιτία δωρεάς ή γονικής παροχής κτήση χρηματικών ποσών υπόκειται σε φόρο, ο οποίος υπολογίζεται αυτοτελώς με συντελεστή δέκα τοις εκατό (10%), προκειμένου για δικαιούχους που υπάγονται στην Α’ κατηγορία, με συντελεστή είκοσι τοις εκατό (20%), προκειμένου για δικαιούχους που υπάγονται στη Β’ κατηγορία και με συντελεστή σαράντα τοις εκατό (40%), προκειμένου για δικαιούχους που υπάγονται στη Γ’ κατηγορία. Δωρεά ή γονική παροχή χρηματικών ποσών από γονείς προς τα τέκνα τους υπόκειται σε φόρο κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 29, εφόσον η δωρεά ή γονική παροχή πραγματοποιείται για την αγορά από αυτά πρώτης κατοικίας και τυγχάνει της απαλλαγής του άρθρου 1 του ν. 1078/1980 (Α’ 238).»»

Η διάταξη αυτή ισχύει από 31.7.2020, δηλαδή αφορά τις χρηματικές δωρεές/γονικές παροχές που πραγματοποιούνται από την ημερομηνία αυτή.
Με το έγγραφο απαντώνται ερωτήματα που υποβλήθηκαν  στην υπηρεσία.

 Αφορολόγητο μέχρι 150.000
«1. Για τις εν λόγω δωρεές/γονικές παροχές, στις οποίες ο φόρος υπολογίζεται με βάση τη φορολογική κλίμακα της Α’ κατηγορίας του άρθρου 29 του Κώδικα, ισχύει ο θεσμός του συνυπολογισμού των προγενέστερων δωρεών/γονικών παροχών (κατά τα άρθρα 4 και 36 του ιδίου Κώδικα), δηλαδή λαμβάνονται υπόψη τυχόν προγενέστερες δωρεές/γονικές παροχές του ιδίου γονέα προς το ίδιο τέκνο, εφόσον γι’ αυτές η φορολογική υποχρέωση έχει γεννηθεί από την 1.1.2004, αλλά και αυτές συνυπολογίζονται σε τυχόν μεταγενέστερες. Συνεπώς, εάν πρόκειται για την πρώτη δωρεά/γονική παροχή του ιδίου γονέα προς το αυτό τέκνο, γι’ αυτήν προκύπτει μηδενική φορολογική επιβάρυνση μέχρι του ύψους των 150.000 ευρώ (αφορολόγητο ποσό της κλίμακας της Α’ κατηγορίας).»

Να θυμίσουμε ότι η κλίμακα φορολογίας για την πρώτη κατηγορία είναι: 

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Α’ 

 Τι καλύπτει το αφορολόγητο
«2. Σε φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα υπόκειται το συνολικό χρηματικό ποσό που παρέχεται για την αγορά πρώτης κατοικίας, όχι μόνο το απαλλασσόμενο από τον φόρο μεταβίβασης ποσό, και είναι δυνατό να καλύπτει και τη δαπάνη αμοιβών δικηγόρου, συμβολαιογράφου, τέλη μεταγραφής καθώς και τον τυχόν προκύπτοντα φόρο μεταβίβασης. Εφόσον το ποσό της χρηματικής δωρεάς/γονικής παροχής υπερβαίνει το τίμημα και τα προαναφερόμενα έξοδα της αγοράς, κατά το υπερβάλλον θα υπαχθεί σε αυτοτελή φορολόγηση.» 

Ανέγερση οικοδομής
«3. Χρηματικά ποσά που παρέχονται από τους γονείς στα τέκνα για ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο (που είτε έχει τύχει απαλλαγής πρώτης κατοικίας ο δωρεοδόχος/τέκνο για την απόκτηση του οικοπέδου είτε όχι) υπόκεινται σε αυτοτελή φορολόγηση.» 

Καλύπτονται και δόσεις
«4. Η υπαγωγή στη φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα αφορά τα χρηματικά ποσά που παρέχονται μετά την έναρξη ισχύος της ρύθμισης, ανεξάρτητα αν η αγορά και η απαλλαγή της πρώτης κατοικίας έλαβε χώρα σε προγενέστερο της ισχύος του νόμου χρόνο, υπό την προϋπόθεση ότι καλύπτει τίμημα που καταβάλλεται (εφάπαξ ή τμηματικά) σε χρόνο μεταγενέστερο της 31.7.2020. Το αυτό ισχύει και στην περίπτωση που τα χρηματικά ποσά αποδεδειγμένα παρέχονται για την εξόφληση δόσεων δανείου που χορηγήθηκε για τη συγκεκριμένη αγορά πρώτης κατοικίας που έτυχε της απαλλαγής.» 

Δεν καλύπτονται προσύμφωνα
«5. Η δωρεά/γονική παροχή χρηματικών ποσών για τη σύνταξη προσυμφώνου αγοράς δεν εντάσσεται στις περιπτώσεις της ρύθμισης για την υπαγωγή αυτών σε φόρο με βάση την κλίμακα, αλλά αυτές υπάγονται στην αυτοτελή φορολόγηση, αφού δεν συντρέχει κατά το χρονικό αυτό σημείο η προϋπόθεση της απαλλαγής της πρώτης κατοικίας. Το αυτό (αυτοτελής φορολόγηση) ισχύει και στην περίπτωση δωρεάς/γονικής παροχής χρηματικών ποσών για την αγορά από τα τέκνα κατοικίας στο εξωτερικό, αφού στην περίπτωση αυτή δεν συντρέχει η προϋπόθεση απαλλαγής κατά τις διατάξεις του ν.1078/1980, όπως ρητά απαιτείται κατά το νόμο.» 

Η διαδικασία για την απαλλαγή
«6. Για την υπαγωγή της δωρεάς/γονικής παροχής στη φορολόγηση με βάση την κλίμακα, θα πρέπει να προκύπτει ρητά ότι αυτή συνεστήθη για την αγορά συγκεκριμένου ακινήτου για το οποίο ο δωρεοδόχος/τέκνο έτυχε της απαλλαγής. Επειδή η δήλωση φόρου δωρεάς ή γονικής παροχής υποβάλλεται μέσα σε 6μηνη προθεσμία από τη σύσταση αυτής, θα πρέπει κατά κανόνα να αναγράφονται στην οικεία δήλωση τα στοιχεία της δήλωσης Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ). (καθώς και του μεταβιβαστικού συμβολαίου, εάν τούτο έχει ήδη συνταχθεί), ώστε να είναι εφικτή η επαλήθευση της ισχύος της νομοθετικής ρύθμισης. Δεδομένου δε ότι η απαλλαγή από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) είναι προϋπόθεση για την υπαγωγή των εν λόγω χρηματικών δωρεών στη φορολόγηση με βάση την κλίμακα, η μη αναγραφή των στοιχείων (τουλάχιστον της δήλωσης Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)) συνεπάγεται πρόσκληση του φορολογουμένου από τη Δ.Ο.Υ. εντός 3 εργάσιμων ημερών από την παραλαβή της δήλωσης, κατά τα οριζόμενα στην απόφαση Α.1137/2020, προκειμένου να τα συμπληρώσει. Η μη συμπλήρωση των στοιχείων της δήλωσης (εάν ο φορολογούμενος επικαλείται ότι αυτή δεν έχει υποβληθεί ακόμη) δεν συνεπάγεται υπαγωγή της χρηματικής δωρεάς σε αυτοτελή φορολόγηση στο στάδιο αυτό, εφόσον αναγράφονται τουλάχιστον τα στοιχεία του αγοραζόμενου ακινήτου και ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής της πρώτης κατοικίας. Η επαλήθευση της συνδρομής όλων των προϋποθέσεων γίνεται εντός των επόμενων 60 ημερών αλλά και στο στάδιο του ελέγχου.
Προκειμένου δε να είναι βέβαιη η συνδρομή της απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)ως προϋπόθεση για την φορολόγηση βάσει κλίμακας, οι δηλώσεις χρηματικών δωρεών/γονικών παροχών, για τις οποίες ο φόρος υπολογίστηκε με βάση τη φορολογική κλίμακα της Α’ κατηγορίας πριν τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου και πριν την υποβολή της οικείας δήλωσης Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ), ελέγχονται υποχρεωτικά.» 

Απαλλαγή πρώτης κατοικίας 

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..
β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.
γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία. 

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής;
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και
β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής. 

Ποια δικαιολογητικά υποβάλλονται για τη χορήγηση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία και πότε υποβάλλονται;
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ),  υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
Τα δικαιολογητικά για τη διαπίστωση των προϋποθέσεων απαλλαγής καθορίζονται με την ΠΟΛ.1101/2010 (Β’ 1021) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών. 

* Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.