Φόροι και απαλλαγές που επηρεάζονται από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών

Απόστολος Αλωνιάτης*

Δεν ξέρεις αν πρέπει να κλαις ή να γελάς που κατοικείς στην Ελλάδα. Δεν λέω είναι το καλύτερο κομμάτι της γης, όπως ισχυρίζονται πολλοί. Αλλά είναι κάτι που δεν σου κολλάει.  Για παράδειγμα, ανακοινώνει η κυβέρνηση ότι δεν θα δημοσιοποιήσει Τιμές Ζώνης, φέτος, λόγω πανδημίας, και για να μην υπάρχει διαταραχή στην αγορά. Πράγματι δεν έβαλε αλλαγές στο 2021, αλλά ανακοίνωσε αξίες – φωτιά, για το 2022, από 1η Ιανουαρίου 2022.
Κανείς όμως δεν απαντά αν αυτές οι αξίες είναι πράγματι οι εμπορικές αξίες και αν οι εκτιμητές τις προσδιόρισαν πριν την πανδημία ή μετά από αυτήν.
Στην ανακοίνωσή τους όλα τα εμπλεκόμενα στελέχη σημείωναν ότι δεν θα επηρεάσουν τον ΕΝΦΙΑ. Την Παρασκευή το βράδυ βέβαια (12.6.2021) μια εβδομάδα σχεδόν από την ανακοίνωση των νέων τιμών, κάποιοι άρχισαν να ψελλίζουν ότι θα τα ξαναδούν και ότι ίσως πρέπει να κάνουν κάποιες παρεμβάσεις.

Τι επηρεάζεται:

1. Λοιποί φόροι

Η αλλαγή των τιμών ζώνης δεν επηρεάζει μόνο τον ΕΝΦΙΑ, αλλά και άλλους φόρους, που πληρούνται βάσει της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Κάποιοι από αυτούς επηρεάζουν την καθημερινότητα μας, μιας και αφορούν φόρους που πληρώνονται μέσα από τους λογαριασμούς της ΔΕΗ και των άλλων παρόχων παροχής ηλεκτρικού ρεύματος (δημοτικοί φόροι). Οι φόροι, οι οποίοι συμπαρασύρονται, λόγω των αντικειμενικών τιμών είναι οι εξής:

1. Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου.
2. Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ.
3. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή.
4. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
5. Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
6. Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
7. Ο φόρος διανομής ακινήτων.”
8. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ -0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
9. Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
10. Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
11. Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.
12. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
13. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
14. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
15. Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
16. Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
17. Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
18. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες ακινήτων.
19. Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων, τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.
20. Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.

2. Επιδόματα – παροχές

Η αύξηση της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, επηρεάζει άμεσα την δυνατότητα των ασθενέστερων στρωμάτων της ελληνικής κοινωνίας, να έχουν πρόσβαση σε επιδόματα και παροχές που δίνονται. Ακόμη η αύξηση αυτή επηρεάζει και πολίτες που σήμερα είναι δικαιούχοι των επιδομάτων.
Σχεδόν σε όλα τα επιδόματα υπάρχει και σχετικός όρος για την περιουσιακή κατάσταση.
Για παράδειγμα για να πάρει κάποιος την έκπτωση του ΕΝΦΙΑ, πέρα από το μειωμένο εισόδημα που πρέπει να έχει πρέπει αν έχει και περιουσιακά στοιχεία μέχρι ένα ύψος.
Συγκεκριμένα, για να έχει ο φορολογούμενος την έκπτωση του 50%, θα πρέπει να έχει σωρευτικά τις παρακάτω προϋποθέσεις:
i. Το «συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα» του προηγούμενου έτους να μην έχει υπερβεί τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και για κάθε εξαρτώμενο μέλος της οικογένειας.
ii. Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων τα οποία κατέχει ο φορολογούμενος και τα λοιπά μέλη της οικογένειάς του να μην υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.
iii. Η συνολική αντικειμενική αξία των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων, που κατέχει ο φορολογούμενος ή η οικογένειά του, να μην υπερβαίνει τα 85.000 ευρώ αν πρόκειται για άγαμο, τα 150.000 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο χωρίς παιδιά και τα 200.000 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο με ένα ή δύο εξαρτώμενα τέκνα.
Αντίστοιχες προϋποθέσεις ισχύουν και για άλλα κοινωνικά επιδόματα.

3. Γονικές παροχές

Δεν χρειάζεται βέβαια να πούμε ότι ήδη έχουν βγει τα κομπιουτεράκια, και τα τηλέφωνα σε μας τους λογιστές – φοροτεχνικούς, για το τι φόρος θα πληρωθεί για την μεταβίβαση των ακινήτων από τους γονείς στα παιδιά.
Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων επηρεάζει άμεσα τον φόρο που θα πληρωθεί από τους γονείς για την μεταβίβαση. Να θυμίσουμε ότι σύμφωνα με τον στον Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια, ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του ν. 2961/2001 (Α’ 266), ο υπολογισμός του φόρου γίνεται όπως αναφέρουμε παρακάτω, και στηρίζεται στα ποσά που υπολογίζονται βάσει της Αντικειμενικής Αξίας των ακίνητων.
i. Πως υπολογίζεται ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς – γονικής παροχής;
Οι φορολογούμενοι, ανάλογα με τη συγγενική τους σχέση με τον κληρονομούμενο ή τον δωρητή, κατατάσσονται σε τρεις (3) κατηγορίες, για καθεμιά από τις οποίες ισχύουν διαφορετικές φορολογικές κλίμακες με διαφορετικά αφορολόγητα ποσά και συντελεστές.
Στην Α κατηγορία εντάσσονται:
α) ο/η σύζυγος ή το πρόσωπο με το οποίο ο κληρομούμενος ή ο δωρητής έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, κατά τις διατάξεις του ν. 3719/2008 (εφόσον η συμβίωση είχε διάρκεια τουλάχιστον δύο ετών) ή του ν. 4356/2015, β) τα τέκνα, γ) οι εγγονοί και δ) οι γονείς του κληρονομουμένου ή του δωρητή.
Στη Β’ κατηγορία εντάσσονται:
α) οι κατιόντες εξ αίματος τρίτου και επόμενων βαθμών (δισέγγονοι, κ.λπ.), β) οι ανιόντες εξ αίματος δεύτερου και επόμενων βαθμών (παππούδες, προπαππούδες, κ.λπ.), γ) τα εκούσια ή δικαστικά αναγνωρισθέντα τέκνα έναντι των ανιόντων του πατέρα που τα αναγνώρισε, δ) οι κατιόντες του αναγνωρισθέντος έναντι του αναγνωρίσαντος και των ανιόντων αυτού, ε) οι αδελφοί (αμφιθαλείς ή ετεροθαλείς), στ) οι συγγενείς εξ αίματος τρίτου βαθμού εκ πλαγίου (ανεψιοί του κληρονομουμένου ή του δωρητή), ζ) οι πατριοί και οι μητριές, η) τα τέκνα από προηγούμενο γάμο του συζύγου, θ) τα τέκνα εξ αγχιστείας (γαμπροί – νύφες) και ι) οι ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθεροί – πεθερές) του κληρονομουμένου ή του δωρητή.
Στη Γ’ κατηγορία υπάγεται οποιοσδήποτε άλλος εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενής ή εξωτικός του κληρονομουμένου ή του δωρητή.

ii. Ποιες είναι οι ισχύουσες φορολογικές κλίμακες;

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Α’

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Β’

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Γ’

 Ο υπολογισμός αυτός και οι κλίμακες ισχύουν και για τον φόρο κληρονομιάς.

4. Απόκτηση Πρώτης Κατοικίας χωρίς φόρο

Μια ακόμη παροχή που «χτυπάει» η αλλαγή των Αντικειμενικών αξιών είναι και είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής.
Σύμφωνα με τον νόμο οι παρακάτω κατηγορίες πολιτών δικαιούνται απαλλαγή από την πληρωμή Φόρου Μεταβίβαση Ακινήτων, για την απόκτηση πρώτης (Α’) κατοικίας:
i) Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από το Φ.Μ.Α.. για αγορά πρώτης κατοικίας;
Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης τόσο με τις διατάξεις του ν. 3719/2008, μετά τη συμπλήρωση διετίας, όσο και του ν. 4356/2015), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον, έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.
Απαλλαγή από το Φ.Μ.Α.. για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:
α) Έλληνες.
β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο.
γ) οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α’ 152).
ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α’ 80).
στ) πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.
Ειδικά, για τους αλλοδαπούς, η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι, για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται.
ii) Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;
– Για αγορά κατοικίας: Από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
– Για αγορά οικοπέδου: Από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ.Μ.Α..
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

*Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.