Οδηγίες για τις Δηλώσεις Covid σε περίπτωση υπεκμίσθωσης – Γιατί η ΑΑΔΕ πρέπει να αφήσει ανοιχτό το σύστημα μέχρι το τέλος του έτους… 

 Απόστολος Αλωνιάτης*

Έπρεπε να περάσουν είκοσι μία (21) ημέρες από το «άνοιγμα» των φορολογικών δηλώσεων για να αρχίσει να αναρτά ο ΕΦΚΑ-ΟΑΕΕ, τις βεβαιώσεις των πληρωμών των ασφαλιστικών εισφορών των μη μισθωτών (αναρτήθηκαν στις 16.6.2021).
Να σημειωθεί ότι στις 17 Ιουνίου, μία μέρα μετά έληγε η προθεσμία για την υποβολή της αίτησης για την ένταξη στην επιδότηση παγίων δαπανών, που σαν προαπαιτούμενο ζητούσε την υποβολή του Ε3 (δόθηκε παράταση μέχρι 2 Ιούλιου 2021).
Σύμφωνα με επικοινωνία που είχαμε με τυχερούς συναδέλφους, που βγήκε η βεβαίωση από τον ΕΦΚΑ, διαπιστώνονται διαφορές σε αυτά που έχουν περάσει στα βιβλία τους και αυτά που γράφει η βεβαίωση, που σημαίνει ότι η υπόθεση θέλει ψάξιμο.
Η υποβολή Δηλώσεων ξεκίνησε αλλά τα προβλήματα συνεχίζονται και οι προθεσμίες «τρέχουν».

Μισθώματα Covid – Προβλήματα στην υποβολή των δηλώσεων έχουμε επισημάνει κι εμείς κατά καιρούς. Ένα σημαντικό πρόβλημα όμως είναι με τα ενοίκια και τις «Δηλώσεις Covid». Παρακάτω αναφερόμαστε στις νέες οδηγίες που δόθηκαν και αφορούν τις «Δηλώσεις Covid» και τις υπεκμισθώσεις.
Αλλά το σημαντικότερο από όλα και μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι σε πολλές περιπτώσεις δεν έχουν υποβληθεί αρχικές δηλώσεις.
Αποτέλεσμα οι φορολογούμενοι να μην ξέρουν τι θα δηλώσουν, αφού δεν θα μπορούν να αποδείξουν ότι πήραν λιγότερα ποσά ενοικίου, για να μην φορολογηθούν.
Μήπως, λέω μήπως, θα έπρεπε να ανοίξουν και πάλι οι πλατφόρμες και να γίνουν «όλες οι Δηλώσεις Covid για όλους τους μήνες», και για όλους όσους δεν το έχουν κάνει μέχρι σήμερα; Μήπως θα έπρεπε να υπάρχουν σε ξεχωριστή στήλη οι μήνες που δηλώθηκαν και σε νέα στήλη αυτοί που προστίθενται, για να μην υπάρχει κάποιο θέμα. Αφού το σημαντικότερο είναι να μην φορολογηθούν για ενοίκια που δεν έχουν εισπράξει. Γιατί και οδηγίες βγήκαν αργότερα για τον χειρισμό των ενοικίων που δεν εισπράχθηκαν, αλλά και πολλοί ενοικιαστές αφού δικαιούνταν μείωση παρότι είχαν πληρώσει ολόκληρο το ενοίκιο τον Μάρτιο του 2020 θυμήθηκαν, ότι θα μπορούσαν να είχαν απαλλαγή!!! ξεκινώντας προστριβές
Ακόμη θα πρέπει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσιών Εσόδων (ΑΑΔΕ), να αφήσει ανοιχτό το σύστημα μέχρι το τέλος του χρόνου, ώστε να τακτοποιηθούν τα μισθωτήρια που έχουν γίνει και δεν έχουν ακόμη τροποποιηθεί ή δεν έχει καταχωρηθεί η λήξη τους, χωρίς πρόστιμα και το ίδιο να γίνει και για τις δηλώσεις Covid του 2021, να μείνει ανοικτό το σύστημα έως το τέλος του χρόνου γιατί εδώ θα είμαστε και θα τα ξαναγράφουμε.
Τέλος, να σημειώσουμε ότι με βάση τις οδηγίες που δίνουν τα στελέχη της ΑΑΔΕ, τα ενοίκια που έχουν εισπραχθεί μέσα στο 2020, θα γραφούν σε μια σειρά, διαιρώντας το συνολικό ποσό δια 12. Συμβουλή δική μας, καλό θα είναι να κρατηθούν οι αναλυτικές πληρωμές σε ένα excel.

Παράταση
Ας το γράψουμε για μια ακόμη φορά. Δεν φτάνει ο χρόνος για την υποβολή των
φορολογικών δηλώσεων.
Η κυβέρνηση πρέπει από τώρα να προχωρήσει στη νομοθετική ρύθμιση για την παράταση τις εμπρόθεσμης υποβολής των φορολογικών δηλώσεων μέχρι την Δευτέρα 27 Σεπτεμβρίου 2021.
Για την υποβολή των δηλώσεων τον Σεπτέμβριο και την αποπληρωμή των δόσεων υπάρχει έτοιμη λύση, το γράφουμε τόσα χρόνια από την φιλόξενη τούτη στήλη…
Ως γνωστόν οι εταίροι προσωπικών εταιρειών μπορούν να υποβάλουν δήλωση μέχρι την 15 Σεπτεμβρίου και να εξοφλήσουν το φόρο σε 6 δόσεις.
Το ίδιο μπορεί να ισχύσει για όλα τα φυσικά πρόσωπα, συμπεριλαμβανομένων και των φυσικών προσώπων που είναι εταίροι προσωπικών εταιριών.
«Ειδικά η καταβολή του φόρου που προσδιορίζεται από δηλώσεις φορολογούμενων που συμμετέχουν σε νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που τηρούν απλογραφικά βιβλία, οι οποίοι μπορούν να υποβάλουν δήλωση φορολογίας εισοδήματος μέχρι το πρώτο δεκαπενθήμερο του επόμενου μήνα από τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων, πραγματοποιείται σε έξι (6) ισόποσες μηνιαίες δόσεις, από τις οποίες η πρώτη καταβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του μηνός Σεπτεμβρίου 2021 και η και η καθεμία από τις επόμενες μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα των πέντε (5) επόμενων μηνών. (Αριθ. Α.1118/2021 ΦΕΚ Β 2226/27.05.2021)»

 Υπεκμίσθωση και ενισχύσεις
Λύση στο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι δεν έχουν αποζημιωθεί για τα «κουρεμένα» ενοίκια στην περίπτωση των ακινήτων τα οποία υπεκμισθώνονται δίνει η ΑΑΔΕ.
Με νέα εγκύκλιο του Διοικητή της ΑΑΔΕ, αριθ. πρωτ.: Ε 2123/11.6.2021, καθορίζονται οι περιπτώσεις για τις οποίες αποζημιώνεται ο ιδιοκτήτης του υπεκμισθωμένου ακινήτου.
Ειδικότερα διευκρινίζονται τα εξής:

i) Υπεκμίσθωση του συνόλου ενός ακινήτου
Δικαιούχος για την είσπραξη της αποζημίωσης του άρθρου 13 Ν.4690/2020 είναι καταρχάς ο υπεκμισθωτής, εφόσον, ο υπομισθωτής κατέβαλε μειωμένο ή δεν κατέβαλε μηνιαίο μίσθωμα, ως πληττόμενος, με βάση τον Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ) και την κείμενη νομοθεσία, και υπέβαλε «Δήλωση Covid».
Εφόσον κατά τα ανωτέρω, ο υπεκμισθωτής ωφελήθηκε από τις διατάξεις του άρθρου 13 Ν.4690/2020, δεν δύναται να ωφεληθεί και από τα οριζόμενα στις κανονιστικές πράξεις της Διοίκησης που προβλέπουν την καταβολή μειωμένου μισθώματος ή την απαλλαγή από την καταβολή μισθώματος.
Σε περίπτωση που ο υπομισθωτής είναι πληττόμενος, κατέβαλε μειωμένο ή δεν κατέβαλε μίσθωμα στον υπεκμισθωτή και ο τελευταίος δεν υπέβαλε «Δήλωση Covid», ή υπέβαλε «Δήλωση Covid», η οποία είναι απορριπτέα διότι ο υπεκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο (ισχύει για τους μήνες Μάρτιο – Δεκέμβριο 2020), δικαιούχος για την είσπραξη της αποζημίωσης του άρθρου 13 Ν.4690/2020, είναι ο εκμισθωτής, υπό την προϋπόθεση, ότι ο υπεκμισθωτής είναι πληττόμενος, κατέβαλε στον εκμισθωτή μειωμένο μίσθωμα ή δεν κατέβαλε μίσθωμα και ο τελευταίος υπέβαλε «Δήλωση Covid».
Στη συγκεκριμένη περίπτωση εντάσσονται και μισθώσεις/υπομισθώσεις ακινήτων που ενδεικτικά εμπίπτουν στις ακόλουθες κατηγορίες:
α) Το ακίνητο υπεκμισθώνεται στο πλαίσιο σύμβασης δικαιόχρησης (franchise) από τον δικαιοπάροχο στον δικαιοδόχο.
β) Εταιρεία εκμετάλλευσης παιγνιομηχανημάτων μισθώνει ακίνητο για την εγκατάστασή τους και βάσει νόμου παραχωρεί το δικαίωμα εκμετάλλευσης τους σε πρόσωπα προς τα οποία υπεκμισθώνει το ακίνητο.
Για την κατανόηση των παραπάνω αναφερομένων παρατίθεται το παρακάτω παράδειγμα:
Κατάστημα εκμισθώνεται από το φυσικό πρόσωπο Α (εκμισθωτής) στην επιχείρηση Β (μισθώτρια).
Η επιχείρηση Β (μισθώτρια και στη συνέχεια υπεκμισθώτρια) υπεκμισθώνει το ίδιο κατάστημα στην επιχείρηση Γ (υπομισθώτρια).
Η υπομισθώτρια Γ είναι βάσει Κωδικού Αριθμού Δραστηριότητας (ΚΑΔ) πληττόμενη επιχείρηση και συνεπώς καταβάλλει μειωμένο υπομίσθωμα προς την υπεκμισθώτρια Β.
– Στην περίπτωση που η υπεκμισθώτρια Β υπέβαλε «Δήλωση Covid» και έλαβε την προβλεπόμενη στις ανωτέρω διατάξεις ωφέλεια για το μέρος του υπομισθώματος που δεν εισέπραξε, οφείλει σε κάθε περίπτωση να καταβάλει ακέραιο το μίσθωμα στον Α, ακόμη και αν η δραστηριότητά της εντάσσεται σε πληττόμενο ΚΑΔ.
– Στην περίπτωση που η υπεκμισθώτρια Β, δεν υπέβαλε «Δήλωση Covid», τότε, εφόσον είναι πληττόμενη, δικαιούται να καταβάλει, μειωμένο μίσθωμα προς τον Α ή να απαλλαγεί από την καταβολή αυτού συνολικά.
Στην εν λόγω περίπτωση, η «Δήλωση Covid» υποβάλλεται από τον εκμισθωτή Α, ο οποίος είναι και δικαιούχος της ωφέλειας του άρθρου 13 του ν. 4690/2020.

ii) Μερική Υπεκμίσθωση
Σε περίπτωση μερικής υπεκμίσθωσης, όπου τόσο ο μισθωτής / υπεκμισθωτής όσο και ο υπομισθωτής είναι πληττόμενοι, δικαιούχοι των μέτρων στήριξης των εκμισθωτών της παρ. 2 του άρθρου 13 του Ν.4690/2020, καθίστανται τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο υπεκμισθωτής του εν λόγω ακινήτου για το ποσοστό επί του μισθώματος που απώλεσαν και αντιστοιχεί στη χρήση μέρους του ακινήτου. Προκειμένου να καταβληθεί το σχετικό ποσό υποχρεούνται σε υποβολή «Δήλωσης Covid» και οι δύο (εκμισθωτής – υπεκμισθωτής).
Συγκεκριμένα, για τις περιπτώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που αφορούν σε ένα ακίνητο και παρέχεται η δυνατότητα της υπεκμίσθωσης, η οποία εν συνεχεία ασκείται από τον υπεκμισθωτή, είτε επιλέγοντας την ένδειξη μερική μίσθωση είτε συμπληρώνοντας στη δήλωση υπεκμίσθωσης λιγότερα συνολικά τετραγωνικά σε σχέση με τη δήλωση εκμίσθωσης, η επεξεργασία των δηλώσεων covid που αφορούν στις ως άνω δηλώσεις διενεργείται από τη ΓΔΗΛΕΔ.
Εάν η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης περιλαμβάνει περισσότερα από ένα ακίνητα, για τα οποία παρέχεται η δυνατότητα της υπεκμίσθωσης η οποία εν συνεχεία ασκείται από τον υπεκμισθωτή για ορισμένα από τα ακίνητα ή για το σύνολό τους, ο υπεκμισθωτής πρέπει να υποβάλλει τροποποιητική δήλωση στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για την υπεκμίσθωση/υπεκμισθώσεις, χωρίς επιβολή κυρώσεων, ώστε να συμπληρωθούν οι αύξοντες αριθμοί των ακινήτων οι οποίοι πρέπει να αντιστοιχίζονται με τους αύξοντες αριθμούς που έχουν τα εν λόγω ακίνητα στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας που αφορά στην αρχική εκμίσθωση.
Για την καλύτερη κατανόηση των ανωτέρω παρατίθενται τα κάτωθι παραδείγματα:

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1

Κατάστημα 200 τ. μ. εκμισθώνεται από το φυσικό πρόσωπο Α στην εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. έναντι 1000 ευρώ το μήνα. Η εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. υπεκμισθώνει στην εταιρεία ΓΑΜΜΑ Ο.Ε. τα 20 τ. μ. του ιδίου ακινήτου έναντι 300 ευρώ το μήνα. Οι εταιρείες ΒΗΤΑ Α.Ε. και ΓΑΜΜΑ Ο.Ε. είναι πληττόμενες για τον μήνα Ιανουάριο 2021 και απαλλάσσονται από την καταβολή μισθώματος και υπομισθώματος, αντίστοιχα, ως εξής:
Η εταιρεία ΓΑΜΜΑ Ο.Ε. δικαιούται να μην καταβάλει υπομίσθωμα στην εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε.. Περαιτέρω η εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. δικαιούται να εισπράξει, βάσει του άρθρου 13 του ν.4690/2020, το 60% του μισθώματος που δεν εισέπραξε από την εταιρεία ΓΑΜΜΑ Ο.Ε. ήτοι 180 ευρώ (60% * 300).
Η εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. η οποία χρησιμοποιεί τα 180 από τα 200 τ. μ. του ακινήτου που μισθώνει, ήτοι το 90% του ακινήτου, δικαιούται να μην καταβάλλει στο φυσικό πρόσωπο Α μίσθωμα για το 90% του μισθώματος (90%*1000 = 900 ευρώ). Επίσης, το φυσικό πρόσωπο Α δικαιούται να λάβει βάσει του άρθρου 13 του ν.4690/20 το 80% του μισθώματος που δεν εισέπραξε από την εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. ήτοι ποσό 720 ευρώ (80%*900 ευρώ).
Τα ανωτέρω ισχύουν και για τις περιπτώσεις μερικής υπεκμίσθωσης:
α) κύριας κατοικίας στις οποίες μισθωτής / υπομισθωτής είναι εργαζόμενος ή σύζυγος ή το έτερο μέρος συμφώνου συμβίωσης και των οποίων έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας,
β) φοιτητικής κατοικίας τέκνου – εξαρτώμενου μέλους το οποίο φοιτά σε ίδρυμα τριτοβάθμιας εκπαίδευσης εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας του, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε πληττόμενη επιχείρηση και του οποίου έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας,
γ) κύριας κατοικίας ναυτικού του οποίου η σύμβαση ναυτολόγησης τελεί σε αναστολή ή συζύγου ή έτερου μέρους συμφώνου συμβίωσης. 

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2

Οικία 100 τ.μ. εκμισθώνεται με μίσθωμα 500 ευρώ τον μήνα από φυσικό πρόσωπο Α σε φυσικό πρόσωπο Β. Το φυσικό πρόσωπο Β υπεκμισθώνει 20 τ.μ. της οικίας του με υπομίσθωμα 100 ευρώ τον μήνα, σε φυσικό πρόσωπο Γ. Το φυσικό πρόσωπο Β και το φυσικό πρόσωπο Γ είναι ιδιωτικοί υπάλληλοι των οποίων η σύμβαση εργασίας έχει ανασταλεί προσωρινά κατά το μήνα Ιανουάριο 2021, στο πλαίσιο των μέτρων της πανδημίας του κορωνοϊού COVID και δικαιούνται, μειωμένη καταβολή του μηνιαίου μισθώματος και υπομισθώματος, αντίστοιχα, ως εξής:
Το φυσικό πρόσωπο Γ δικαιούται να καταβάλει στο φυσικό πρόσωπο Β μειωμένο κατά 40% ήτοι κατά 40 ευρώ (100 * 40%) το μηνιαίο μίσθωμα που αντιστοιχεί στα 20 τ.μ., δηλαδή ποσό 60 ευρώ (100 – 40 = 60 ευρώ).
Περαιτέρω, το φυσικό πρόσωπο Β δικαιούται να εισπράξει βάσει των διατάξεων του άρθρου 13 του ν.4690/2020 το ήμισυ του 40% του υπομισθώματος που δεν εισέπραξε, ήτοι 20 ευρώ (50% * 40).
Το φυσικό πρόσωπο Β που χρησιμοποιεί τα 80 από τα 100 τ.μ. του ακινήτου που μισθώνει (ήτοι, το 80% του ακινήτου), δικαιούται να καταβάλει στο φυσικό πρόσωπο Α μειωμένο κατά 40% το μηνιαίο μίσθωμα που αντιστοιχεί στα 80 τ.μ., ήτοι ποσό 240 ευρώ (80% * 500 = 400 ευρώ, 400 * 40% = 160 ευρώ, 400 – 160 = 240 ευρώ).
Τέλος, το φυσικό πρόσωπο Α δικαιούται να εισπράξει βάσει των διατάξεων του άρθρου 13 του ν.4690/2020 το ήμισυ του 40% του μισθώματος που δεν εισέπραξε από το φυσικό πρόσωπο Β, ήτοι 80 ευρώ (160* 50% ).

*Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.