BLOG

Απόστολος Αλωνιάτης

Φορολογικά έσοδα και υπεραξία ακινήτων

 Με παρεμβάσεις η διοίκηση προσπαθεί να «κλείσει τρύπες» που υπάρχουν στο φορολογικό τοπίο. Προβλήματα που δημιουργήθηκαν είτε λόγω «ευφάνταστης» νομοθέτησης, όπως αυτή του «φόρου υπεραξίας ακινήτων», είτε λόγω της πανδημίας όπως της μείωσης του φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, μιας και ουσιαστικά οι φορολογούμενοι είτε δεν κατόρθωσαν να ολοκληρώσουν τις εργασίες ή να «καλύψουν» το κέρδος από τη δαπάνη αυτή. 

 Απόστολος Αλωνιάτης*

Φόρος υπεραξίας ακινήτων
Η κυβέρνηση έθεσε ένα νέο φορολογικό νομοσχέδιο σε δημόσια διαβούλευση και κάλεσε να συμμετάσχει σε αυτή κάθε κοινωνικός και οικονομικός εταίρος, καθώς και κάθε ενδιαφερόμενος πολίτης, καταθέτοντας τις προτάσεις του για την όποια βελτίωση των διατάξεων του ανωτέρω νομοθετήματος. Η διαβούλευση διήρκησε μέχρι την 21η Νοεμβρίου 2022, ημέρα Δευτέρα.
Με τη διάταξη του άρθρου 6 του νομοσχεδίου παρατείνεται κατά δύο επιπλέον έτη (ήτοι έως 31.12.2024), η αναστολή ισχύος του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ, ν.4172/2013, Α’ 167), με το οποίο επιβάλλεται φόρος στο εισόδημα από υπεραξία για μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας. Η ισχύς του άρθρου 41 του ΚΦΕ έχει ανασταλεί διαδοχικά από 1.1.2015 έως και τις 31.12.2022. Οι προτεινόμενες διατάξεις εντάσσονται στο ευρύτερο πλαίσιο ρυθμίσεων για την τόνωση της αγοράς ακινήτων και του κατασκευαστικού και εν γένει τεχνικού κλάδου. 

Το προτεινόμενο άρθρο:

Άρθρο 6
Παράταση της αναστολής ισχύος του άρθρου 41 ΚΦΕ για την επιβολή φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας – Τροποποίηση παρ. 33 άρθρου 72 Κ.Φ.Ε.
Η περ. α’ της παρ. 33 του άρθρου 72 του ν.4172/2013 (ΚΦΕ) τροποποιείται ως προς την ημερομηνία λήξης της αναστολής της ισχύος του άρθρου 41 του ιδίου Κώδικα περί επιβολής φόρου στο εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας και διαμορφώνεται ως εξής:
«α. Η ισχύς του άρθρου 41 αναστέλλεται μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2024.». 

Ευφάνταστη διάταξη
Το βασικό πρόβλημα της παράτασης αυτής δεν είναι το ότι η κυβέρνηση θέλει να «βοηθήσει» τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στην πώληση κάποιου ακινήτου χωρίς επιπλέον επιβάρυνση.
Το πρόβλημα είναι ότι δεν έχει βρεθεί ακόμη ένας λογικός τρόπος ώστε να επιβαρυνθεί με φόρο και ο πωλητής.
Ως γνωστό σήμερα τα έξοδα μιας αγοραπωλησίας, επιβαρύνουν τον αγοραστή, αφού αυτός πληρώνει όλα τα έξοδα, της συναλλαγής, όπως ο φόρος μεταβίβασης ακίνητου, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα έξοδα μεταγραφής στο Κτηματολόγιο ή στο Yποθηκοφυλακείο, κ.λπ.

Ο Φόρος
Σύμφωνα με το άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ – Ν.4172/2013),
i. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
ii. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι το ποσό των 25.000 ευρώ.
iii. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.
Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26).
Ως τιμές κτήσης και μεταβίβασης θα λαμβάνονται αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται με βάση τον φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές – γονικές παροχές). Σε κάθε άλλη περίπτωση που η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) θα υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο, ο οποίος λαμβάνει υπ’ όψη τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους.
Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος). 

Ο αλγόριθμος
Πιο συγκεκριμένα ο υπολογισμός θα γίνει με τον παρακάτω αλγόριθμοQ
«2. Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη σύμφωνα με την παράγραφο 5. Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται ως εξής:
α) Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, είναι το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο,
β) Στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο,
γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, υπολογίζεται ως εξής: Τιμή κτήσης ίσον τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ’ όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική. Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασης ή, στην περίπτωση της ανταλλαγής, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο και εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία. Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δεν συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης.
Στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου, ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος.»
Είναι κατανοητό ότι αν θελήσει κάποιος να βάλει αυτόν τον φόρο θα πρέπει να βρει κάποιο άλλο τρόπο επιβολής του.

Η ιστορία του Φόρου Αυτομάτου Υπερτιμήματος (Φ.Α.Υ.)
Να θυμίσουμε ότι και παλαιότερα είχε νομοθετηθεί η επιβολή φόρου υπεραξίας και δεν εφαρμόστηκε ούτε μια ημέρα. [Διατάξεις των άρθρων 2 έως 10 του ν.3427/2005 (ΦΕΚ Α’ 312) επιβάλλεται Φόρος Αυτομάτου Υπερτιμήματος (Φ.Α.Υ.)].
Και τότε σκοπός του Φ.Α.Υ. ήταν η φορολόγηση του κέρδους που αποκομίζει ο κύριος ακινήτου ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, το οποίο απέκτησε με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2006, όταν θα προέβαινε σε περαιτέρω μεταβίβασή του με επαχθή αιτία.
Σε αυτή την περίπτωση θα φορολογούταν το κέρδος που προκύπτει από την αύξηση της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου, έτσι ώστε σε περίπτωση περαιτέρω μεταβίβασής του η αξία αυτή να είναι μεγαλύτερη από την αξία κτήσης του.

Παρατάσεις
A. Μείωσης του φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων
Στο ίδιο σχέδιο νόμου που δόθηκε για διαβούλευση, υπάρχει και άρθρο για την παράταση ισχύος της μείωσης του φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων.
Σύμφωνα με το προτεινόμενο άρθρο 5 μεταξύ άλλων διατάξεων προβλέπεται και η παράταση στο καθεστώς των κινήτρων για τους φορολογούμενους, προκειμένου να προβούν σε λήψη υπηρεσιών από επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται στους κλάδους της οικοδομικής δραστηριότητας σχετικά με την αισθητική, λειτουργική και ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων, ενισχύοντας ταυτόχρονα τους κλάδους της αγοράς που ασχολούνται με τις ίδιες ή και συναφείς δραστηριότητες.
Στην αιτιολογική έκθεση αναφέρεται ότι με την αξιολογούμενη ρύθμιση, επεκτείνεται κατά δύο επιπλέον έτη, η παροχή έκπτωσης φόρου κατά σαράντα τοις εκατό (40%) για τις δαπάνες που καταβάλλουν οι πολίτες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων τους. Προβλέπεται πως η έκπτωση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων παρέχεται για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων που πραγματοποιούνται μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2024, αντί της προβλεπόμενης ημερομηνίας της 31ης Δεκεμβρίου 2022, κατανεμημένη ισόποσα, όπως ισχύει και σήμερα, σε περίοδο τεσσάρων (4) φορολογικών ετών και για ανώτατο συνολικό ύψος δαπανών ως δεκαέξι χιλιάδες (16.000) ευρώ. Απαραίτητη προϋπόθεση για τη μείωση του φόρου, αποτελεί η απόδειξή τους μέσω νόμιμων παραστατικών και η εξόφλησή τους, με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής. Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις συγκαταλέγονται στο πλαίσιο των παρεχόμενων κινήτρων που χορηγούνται για την πράσινη μετάβαση της οικονομίας και της κοινωνίας.

Τι ισχύει
Να θυμίσουμε ότι οι σχετικές δαπάνες συμπληρώνονται στους κωδικούς Κωδικοί 627-628.
Σε αυτούς τους κωδικούς συμπληρώνεται το συνολικό ποσό των δαπανών που έχουν πραγματοποιηθεί εντός του φορολογικού έτους 2022 και αφορούν στη λήψη υπηρεσιών για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων του άρθρου 39Β του ν.4172/2013. Με τις διατάξεις αυτές αναγνωρίζεται στο εξής μείωση από το φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, επί του ποσού των δαπανών που αφορούν λήψη υπηρεσιών για την αισθητική, λειτουργική και ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων, τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων και εφόσον οι εν λόγω δαπάνες πραγματοποιούνται με τη χρήση ηλεκτρονικού μέσου πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών. Οι δαπάνες, μειώνουν ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο τεσσάρων (4) ετών, σε ποσοστό σαράντα τοις εκατό (40%) του ύψους τους, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε φορολογικό έτος φόρου, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις δεκαέξι χιλιάδες (16.000) ευρώ. Αν το ποσό της πίστωσης που δικαιούται ο φορολογούμενος για το οικείο φορολογικό έτος είναι μεγαλύτερο από τον φόρο που αναλογεί, το πλεονάζον ποσό δεν επιστρέφεται, δεν συμψηφίζεται με άλλη φορολογική υποχρέωση, δεν μεταφέρεται και δεν εκπίπτει σε επόμενο φορολογικό έτος ούτε μεταφέρεται προς έκπτωση στον άλλο σύζυγο ή στο έτερο μέρος του συμφώνου συμβίωσης.
Επισημαίνεται ότι δεν απαιτείται να συμπληρώσετε το 1/4 της δαπάνης του προηγούμενου έτους, καθώς κατά την εκκαθάριση της δήλωσης υπολογίζεται αυτόματα η μείωση αυτή και θα εμφανίζεται στην πράξη προσδιορισμού φόρου.
Οι «επιλέξιμες δαπάνες» αναγνωρίζονται για τη μείωση του φόρου, εφόσον:
α) πραγματοποιούνται από 1/1/2020 έως και 31/12/2022 σε ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα και οι σχετικές υπηρεσίες παρέχονται από επιχειρήσεις με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα ή που διατηρούν μόνιμη εγκατάσταση στην ημεδαπή και
β) δεν έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΚΦΕ.
Το ποσό της μείωσης του φόρου που δικαιούται ο φορολογούμενος υπολογίζεται επί ανώτατου συνολικού ορίου δαπάνης δεκαέξι χιλιάδων (16.000) ευρώ, για όλα τα έτη, ήτοι 2020, 2021 και 2022. Το ανώτατο ποσό μείωσης που δικαιούται ο φορολογούμενος ανέρχεται συνολικά στο ποσό των έξι χιλιάδων τετρακοσίων (6.400) ευρώ, κατανεμημένο στο έτος που πραγματοποιείται η δαπάνη ή μέρος αυτής και στα τρία επόμενα έτη. (Σχετ.: Α.1090/16.4.2021 ΚΥΑ).
Προσοχή! Απαραίτητη προϋπόθεση για τη μείωση του φόρου από το ποσό των δαπανών, αποτελεί η απόδειξή τους με νόμιμα παραστατικά του ν.4308/2014 και η εξόφλησή τους με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών. Στα παραστατικά απαιτείται να αναγράφεται διακριτά το ποσό που αφορά στα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν σε σχέση με το ποσό που αφορά αποκλειστικά στη λήψη υπηρεσιών, διότι μόνο το μέρος της δαπάνης που αφορά στη λήψη υπηρεσιών εμπίπτει στις εν λόγω διατάξεις.

B. Επιχορήγηση λογιστών-φοροτεχνικών:
Με την 6266/11.11.2022 που αφορά την Τέταρτη (4η) Τροποποίηση της Πρόσκλησης υποβολής αιτήσεων χρηματοδότησης επενδυτικών σχεδίων στη Δράση «Επιχορήγηση επιχειρήσεων παροχής λογιστικών και φοροτεχνικών υπηρεσιών» του Ε.Π. «Ανταγωνιστικότητα, Επιχειρηματικότητα και Καινοτομία (ΕΠΑνΕΚ)», ΕΣΠΑ 2014 – 2020 (045ΚΕ) Παράταση προθεσμίας ολοκλήρωσης επιλεξιμότητας δαπανών, δόθηκε παράταση στην υλοποίηση του προγράμματος επιχορήγησης λογιστών – φοροτεχνικών.
Πιο συγκεκριμένα με τη δημοσίευσή της, δόθηκε παράταση στην υλοποίηση του μέτρου από έξι (6) μήνες από την έγκριση της αίτησης σε εννέα (9), και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31.12.2023

 * Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος-φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.






Φορολογικές υποχρεώσεις του μήνα

Φορολογικές, Ασφαλιστικές κ.λπ. Υποχρεώσεις Φεβρουαρίου 2023

Δείτε Περισσότερα


Επόμενες εκδηλώσεις

Πα 03

Live Εκπαίδευση Μισθοδοσίας στο PBS ONE!

3 Φεβρουαρίου @ 15:00 - 17:00
Δε 06

Prosvasis GO Live Εκπαίδευση για Run, Pace, Grow

6 Φεβρουαρίου @ 14:00 - 15:00
Δε 06

Prosvasis GO Live Εκπαίδευση για Start

6 Φεβρουαρίου @ 16:00 - 17:00

Notice: ob_end_flush(): failed to send buffer of zlib output compression (0) in /home/prosvasis/public_html/anazitisis/blog/wp-includes/functions.php on line 4558