Απόστολος Αλωνιάτης*

Ο Μάρτιος τελειώνει και ακόμη δεν γνωρίζουμε τι ΕΝΦΙΑ θα πληρώσουμε για το 2021. Δεν είναι μόνο η απόφαση της πολιτικής ηγεσίας, πότε και αν θα εφαρμόσει τη μείωση 8% μεσοσταθμικά, όπως είχε αρχικά εξαγγείλει. Βασικό ρόλο στο ύψος του ποσού που θα πληρώσουν όλοι οι ιδιοκτήτες είναι αν θα εφαρμοστούν νέες τιμές ζώνης, άρα και νέα αξίες υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, αλλά και αν θα προχωρήσει το σχέδιο ένταξης στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών στις νέες περιοχές. 

Αντικειμενικές αξίες

Να θυμίσουμε ότι οι εργασίες των αξιολογητών για την επανεκτίμηση των αντικειμενικών αξιών, με τις αλλαγές στις τιμές ζώνης, ήταν να πραγματοποιηθούν μέσα στο 2020, αλλά πήγαν πίσω λόγω της πανδημίας. Είναι και λογικό θα μου πείτε.
Με Δελτίο Τύπου το υπουργείο Οικονομικών μας γνωστοποίησε ότι «παγώνουν» οι διαδικασίες για τη μελέτη των νέων αντικειμενικών αξιών.
Πιο συγκεκριμένα είχε υπογραφεί η απόφαση του Υπουργού Οικονομικών για την τροποποίηση των υπ’ αριθ. 8843 ΕΞ 2020/27-01-2020 και 18749 ΕΞ 2020/20-02-2002 υπουργικών αποφάσεων «Ανάθεση σε πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, της σύνταξης εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης και ρύθμιση θεμάτων σχετικά με τον καθορισμό της μεθοδολογίας, της τεκμηρίωσης, της μορφής των εισηγήσεων και τον χρόνο ολοκλήρωσης του έργου των πιστοποιημένων εκτιμητών, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982.».
Με τις αποφάσεις αυτές το υπουργείο είχε προβεί από 03.04.2020 σε προσωρινή αναστολή της παράδοσης του έργου των εκτιμητών και της λειτουργίας της βάσης δεδομένων για την ηλεκτρονική καταχώριση από τους εκτιμητές της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
Όπως σημειωνόταν:
– Οι ιδιώτες εκτιμητές θα αποζημιωθούν για το παραδοτέο έργο τους μέχρι και τη στιγμή της αναστολής, η αναστολή θα διαρκέσει για όσο χρονικό διάστημα διαρκούν τα μέτρα αντιμετώπισης του κορωνοϊού και οι επιπτώσεις αυτών, και η εκτιμητική άσκηση θα συνεχιστεί και θα ολοκληρωθεί σε επόμενη περίοδο εντός του έτους.
– Η αναδιαμόρφωση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών θα προωθηθεί κανονικά, καθώς αποσκοπεί στη δικαιότερη κατανομή και στον εξορθολογισμό της επιβάρυνσης από τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην ελληνική κοινωνία.

Αναπροσαρμογή των τιμών;

Σύμφωνα με πληροφορίες το οικονομικό επιτελείο έχει πλέον ολοκληρωμένο φάκελο με τις επικαιροποιημένες τιμές ακινήτων σε όλη τη χώρα.
Παρά τις καθυστερήσεις το υπουργείου Οικονομικών έχει ήδη συγκεντρώσει όλα τα δεδομένα από τους αρμόδιους εκτιμητές που οδηγούν στον καθορισμό των νέων τιμών ζώνης αλλά και στις παρεμβάσεις – μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ, και έχει στόχο να εξαγγείλει τις νέες τιμές ζώνης μέσα στο δεύτερο εξάμηνο του 2021, εκτός απροόπτου τον Ιούλιο, υλοποιώντας τις δεσμεύσεις που έχει αναλάβει έναντι των δανειστών.
Να θυμίσουμε ότι και στην προηγούμενη αλλαγή που έγινε στις αλλαγές των αξιών ζώνης, που επηρέασαν τις αντικειμενικές αξίες, αλλά και την βάση υπολογισμού τους ΕΝΦΙΑ, έγινε στα μέσα του 2018 (ΠΟΛ.1113/12-6-2018), και επηρέασε άμεσα την βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και από την 1η Ιανουαρίου 2019 και τις αξίες υπολογισμού των λοιπόν φόρων( Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων, Γονικές παροχές δωρεές, αξίες υπολογισμού φόρου κληρονομιάς κ.λπ.).
Οι αλλαγές δεν θα γίνουν μόνο στις τιμές ζώνης, αλλά και στις τιμές εκκίνησης και τις αξίες των οικοπέδων, σε αρκετές περιοχές της χώρας.

Ένταξη νέων περιοχών

Είναι γνωστό ότι πολλές περιοχές βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος. Πέρα από τουριστικά νησιά που δεν έχων ενταχθεί στο σύστημα και παράλληλα έχουν χαμηλές τιμές εκκίνησης υπολογισμού στο σύστημα ΑΑ-ΓΗΣ για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας της γης εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμών (Αντικειμενικές Αξίες Γης).
Η επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, όπως αναφέρουν εξάλλου και κορυφαία στελέχη του οικονομικού επιτελείου, αφορά κατά κύριο λόγο περιοχές-φιλέτα, δηλαδή ζώνες σε νησιά και άλλους τουριστικούς προορισμούς.
Πρέπει να σημειωθεί ότι σήμερα αρκετές περιοχές «φιλέτα» βρίσκονται εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, ακόμη και περιοχές που βρίσκονται στην Αθήνα και την Θεσσαλονίκη.
Η ένταξη αυτή στο σύστημα τιμών ζώνης, θα φέρει νέα έσοδα στο κράτος από τον ΕΝΦΙΑ, μιας και οι αύξηση της βάσης υπολογισμού, θα φέρει περισσότερα έσοδα από αυτές τις περιοχές.

Ποιες περιοχές αφορά

Σύμφωνα με τα όσα έχουν δημοσιοποιηθεί μέχρι σήμερα, η επέκταση του συστήματος Αντικειμενικών αξιών προβλέπεται να γίνει στις παρακάτω περιοχές.
Στην περιοχή της Αττικής οι νέες εντάξεις αφορούν ακριβές περιοχές όπως είναι Βάρκιζα, τα Λεγρενά, η Αγία Μαρίνα, ο Άγιος Νικόλαος, ο Χάρακας, το Δασκαλειό, πέριξ του Πόρτο Ράφτη, στο Θορικό, Ασπρόπυργο.
Στο αντικειμενικό σύστημα εντάσσονται όλες οι περιοχές της Σαλαμίνας και των Κυθήρων που είναι εκτός, ενώ στην Αίγινα εντάσσονται η Πέρδικα, ο Μεσαγρός και η Σουβάλα.
Στον Νομό Θεσσαλονίκης στο αντικειμενικό σύστημα εντάσσονται περιοχές του Λαγκαδά περιοχών που βρίσκονται προς τον Λαγκαδά.
Στη Χαλκιδική θα ενταχθούν παραλιακές περιοχές της Κασσάνδρας, στο ύψος των οικισμών Σκάλα Φούρκας, Ποσείδι, και τα παραλιακά μέρη από Νέα Καλλικράτεια έως παραλία Διονύσου.
Στην Αχαΐα, εντάσσονται όλες οι παραθαλάσσιες περιοχές όπως το Διακοπτό, η Αιγείρα, ο Πλάτανος, η Τράπεζα, τα Σελιανίτικα, ο Ψαθόπυργος και τα Βραχναίικα.
Στην Αιτωλοακαρνανία εντάσσονται όλες οι περιοχές κοντά στη Λίμνη Τριχωνίδα, όπως και περιοχές του Θέρμου του Καινούριου, του Αγγελόκαστρου του Αστακού.
Στην Κόρινθο, θα ενταχθούν παραλιακές περιοχές από το Περιγιάλι έως το Λέχαιο.
Στο Νομό Ηλείας θα ενταχθούν η Κυλλήνη, η Ανδραβίδα και η Αρχαία Ολυμπία.
Στο Νομό Τρικάλων αντικειμενικές θα επεκταθούν στο Περτούλι, στην Ελάτη, στην Πύλη, στο Καστράκι, στη Φαρκαδώνα, στην Τρυγώνα, στο Μεγαλοχώρι.
Στο Νομό Ημαθίας θα ενταχθούν περιοχές όπως είναι το Σέλι, το Πλατύ, η Βεργίνα, η Νέα Νικομήδεια, ο Αγ. Γεώργιος κ.λπ.
Στο Νομό Κιλκίς θα ενταχθούν η Ειδομένη, οι Εύζωνοι, η Αξιούπολη, οι Καστανιές, η Γουμένισσα.
Στο Νομό Σερρών, θα ενταχθούν περιοχές όπως η Πρώτη Σερρών, η Αμφίπολη, η Χρυσοπηγή, ο Προμαχώνας, η Κερκίνη, η Ηράκλεια, τα Λουτρά, το Στρυμονικό και η Αλιστράτη.
Στο Νομό Έβρου εντάσσονται οικισμοί που είναι κοντά στην Ορεστιάδα, στο Διδυμότειχο και στο Σουφλί και οι παραθαλάσσιες περιοχές του Νομού Ροδόπης.

Σκέψεις για αναβολή;

Ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας σε δηλώσεις του για την αλλαγή των αντικειμενικών αξιών και για το νέο ΕΝΦΙΑ υποστήριξε ότι είναι επιδίωξη να ολοκληρωθούν το αμέσως προσεχές διάστημα. Ωστόσο άφησε να εννοηθεί πως δεν είναι δεδομένο πως θα γίνει φέτος.
Αποστάσεις διατήρησε και από τη μείωση κατά 8% του ΕΝΦΙΑ αφού όπως είπε είναι μόνιμο μέτρο. Άρα, εξαρτάται από το πότε θα τελειώσει η πανδημία και θα λήξει η περίοδος λήψης προσωρινών μέτρων για να ληφθεί οριστική απόφαση για μείωση του φόρου.
Προς το παρόν, όπως εξήγησε η αλλαγή των αντικειμενικών του 2021 συνδέεται με αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών η οποία θα οδηγήσει σε αύξηση του ΕΝΦΙΑ σε κάποιες περιοχές και σε μείωση του ΕΝΦΙΑ σε άλλες περιοχές με ουδέτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα.
Όπως εξήγησε οι εξελίξεις στο μέτωπο της πανδημίας θα καθορίσουν το χρόνο ολοκλήρωσης της ευθυγράμμισης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές αλλά και τον ΕΝΦΙΑ. Όλα αυτά παρά το γεγονός ότι η Κομισιόν στην 9η έκθεση μεταμνημονιακής εποπτείας αποκαλύπτει ότι έχει «κλειδώσει» για τον Μάρτιο η ευθυγράμμιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές και οι αλλαγές στον φετινό ΕΝΦΙΑ φαίνεται ότι τίποτα δεν έχει κριθεί ακόμα.

Τροποποιήσεις

Πέρα όμως από το τι θα αποφασίσει η Πολιτεία για τις αντικειμενικές αξίες και την ένταξη των νέων περιοχών στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών, οι ιδιοκτήτες πρέπει αν προβούν σε τροποποιήσεις στο Ε9 που θα επηρεάσει, θετικά ή αρνητικά, το ποσό του ΕΝΦΙΑ που θα πληρώσουν.
i. Από την 1η Ιανουαρίου 2019 και εφεξής, όσοι έχουν μεταβολές στην ακίνητη περιουσία τους (σύσταση, απόκτηση κ.λπ.), υποχρεούνται να τις δηλώνουν υποβάλλοντας τη δήλωση Ε9 μέχρι την 31η Μαΐου του επόμενου έτους από την ημέρα της μεταβολής. Άρα μέχρι αυτή την ημερομηνία θα πρέπει οι ιδιοκτήτες να δηλώσουν στο Ε9 όλες τις αλλαγές που έγιναν μέσα στο 2020, ώστε το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ 2021, να υπολογιστή με την πραγματική περιουσιακή κατάσταση.
ii. Το 2020 ήταν η χρονιά που δηλώσαμε τα τετραγωνικά στους δήμους για να υπολογιστούν επί αυτών οι δημοτικοί φόροι, μέσω του λογαριασμού του ηλεκτρικού ρεύματος. Μερικοί ιδιοκτήτες δεν προχώρησαν στις αλλαγές στοΕ9 και έκανα δηλώσεις μόνο στην πλατφόρμα. Αυτοί πρέπει αν δηλώσουν και τα νέα τετραγωνικά στο Ε9. Ακόμη υπάρχουν και αυτές οι περιπτώσεις οπού η δήλωση τους έχει τακτοποιηθεί και δεν συμφωνεί. Άρα θα πρέπει αν κάνουν αλλαγές στο Ε9 και να ακολουθήσουν την διαδικασίας επανενημέρωσης στους δήμους, ώστε να υπάρχει ταυτοποίηση.
iii. Τέλος το 2020 έκλεισαν η κτηματογράφηση σε πολλές περιοχές της χώρας μας. Από τα νέα τοπογραφικά, προέκυψαν πολλές διάφορες. Όσο παλαιότερο ήταν το συμβόλαιο τόσο μεγαλύτερες ήταν και η διαφορές από τα πραγματικά τοπογραφικά που έγιναν για το κτηματολόγιο. Όλες αυτές οι διαφορές πρέπει να αποτυπωθούν και στο Ε9 και μάλιστα σε βάθος τουλάχιστον πενταετίας.

Ανοίγουν νέες περιοχές

Μιας και μιλήσαμε για την κτηματογράφηση που τελείωσε μέσα στο 2020, να ενημερώσουμε τους αναγνώστες μας, ότι μέσα στο καλοκαίρι θα ανοίξουν και νέες περιοχές για κτηματογράφηση.
Το καλοκαίρι του 2021 αναμένεται να ξεκινήσει η συλλογή δηλώσεων σε Κυκλάδες, Κρήτη, Κέρκυρα, Θεσπρωτία (είναι οι περιοχές όπου δεν είχαν ανατεθεί οι μελέτες λόγω δικαστικών εμπλοκών) για το Κτηματολόγιο.
Η διαδικασία είναι σχετικά απλή και τα έγγραφα που πρέπει να υποβληθούν (και ηλεκτρονικά) είναι λίγα.
Ωστόσο, ο κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει πού βρίσκεται το ακίνητό του για να το εντοπίζει πάνω στους χάρτες. Εκτός από το έντυπο της δήλωσης πρέπει να υποβληθούν: απλό φωτοαντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας, απλό φωτοαντίγραφο του πιστοποιητικού μεταγραφής / εγγραφής στο υποθηκοφυλακείο, στοιχεία για τον εντοπισμό του ακινήτου, απλό φωτοαντίγραφο της αστυνομικής ταυτότητας αλλά και εγγράφου που αποδεικνύει τον ΑΦΜ (π.χ. εκκαθαριστικό Εφορίας, λογαριασμός ΔΕΗ κ.ά.). Σημειώνεται πως το πάγιο τέλος για κάθε δικαίωμα επί ακινήτου είναι 35 ευρώ και 20 ευρώ για τους βοηθητικούς χώρους.
Το μεγάλο πρόβλημα όμως που υπάρχει είναι ότι τα συμβόλαια είναι παλαιά ή, τα αγροκτήματα κυρίως, έχουν μοιραστεί στα παιδιά προφορικά ή «δια λόγου», και σίγουρα θα χρειαστούν νέα τοπογραφικά και νομικές διαδικασίες για την απόκτηση τίτλου με χρησικτησία.
Ένα ακόμη πρόβλημα θα είναι ότι πολλά από τα αγροκτήματα, που χρησιμοποιούνται στην αγροτική παραγωγή, θα βρεθούν να δηλωθούν ως οικόπεδα, μιας και έχουν ενταχθεί στο οικισμό, αλλά δεν έχουν δηλωθεί ποτέ ως οικόπεδα στο Ε9.

* Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.